Documento al que accedió Puranoticia.cl revela que las diferencias en las tasaciones, las condiciones impuestas por los dueños y la falta de flexibilidad en la negociación hicieron inviable cualquier acuerdo, dejando a más de 4 mil familias frente al fantasma del desalojo.
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Tras el fracaso de la Comisión Técnica que tenía como objetivo buscar alguna salida al conflicto judicial suscitado en la megatoma de San Antonio, se dieron a conocer algunos aspectos de las 17 sesiones llevadas a cabo justamente con la intención de llegar a algún acuerdo respecto a la compra-venta del terreno en el cerro Centinela y, de esta manera, evitar el desalojo de las 4.136 familias que componen este asentamiento.
La toma de este predio de 215 hectáreas comenzó en octubre de 2019 y, según el catastro realizado por el Ministerio de Vivienda y Urbanismo (Minvu) el 2024, en el asentamiento viven 10.251 personas en un total de cinco campamentos: Centinela, Manuel Bulnes, Aguas Saladas, Fuerza Guerrera y Vista Hermosa. Del total de su población, 3.146 son niños, niñas y adolescentes (30%); 923 personas adultas mayores (9%); y 649 habitantes del cerro Centinela tienen algún tipo de discapacidad (6.3%).
Otros datos contenidos en el informe elaborado por la Comisión Técnica –documento al que accedió Puranoticia.cl– muestran que las personas extranjeras representan el 13% de la toma, donde el 80% tiene residencia regularizada (visa definitiva, definitiva en trámite o temporal) y el grupo mayoritario es el haitiano (54%). De esta manera, la población mayoritaria es de nacionalidad chilena y, según el catastro realizado por el Serviu, principalmente provienen de las comunas de San Antonio o Cartagena (55%).
Pero todo esto derivó en la presentación de un recurso de protección por parte de los dueños, representados por la Inmobiliaria y Constructora San Antonio S.A., ordenándose el desalojo de los terrenos por sentencia de la Corte de Apelaciones de Valparaíso, ratificada posteriormente por la Corte Suprema. Frente a esto, el Minvu hizo presente que un desalojo de esta magnitud podría causar una crisis humanitaria, además de producir altos costos sociales y económicos para el Estado y las familias.
Con la finalidad de evitar esta situación, el Ministerio de Vivienda y Urbanismo, la Subsecretaría del Interior, la Municipalidad de San Antonio y los propietarios del terreno en el cerro Centinela, firmaron un protocolo de acuerdo, bajo el cual se constituyó una Comisión Técnica, cuyo objetivo era reportar sobre condiciones de venta, precio, y garantías para la posible venta del terreno y, así, evitar el desalojo de las familias.
En ese contexto, el Minvu propuso un modelo de organización en cooperativas cerradas de vivienda, para que las familias sean las principales compradoras de los terrenos, considerando que el Estado no puede adquirir directamente los terrenos por limitaciones presupuestarias y legales. Pese a ello, desde la cartera indicaron que podrían dotar al sector de urbanización y equipamiento a escala urbana y comunal.
Una de las principales dificultades detectadas en las 17 sesiones de la Comisión Técnica es que se ha concebido esta operación como una compraventa tradicional, sin considerar el contexto social ni la envergadura de la operación. A ello, representantes del Ministerio de Vivienda apuntan a una "posición inflexible" respecto a los plazos de la operación y condiciones comerciales, que son inviables. "La construcción de esta posibilidad requiere tiempos mayores a los de una simple compra-venta, pues debe respaldarse en una política pública que se ha diseñado para estos efectos", agregaron.
Luego, en materia económica, a pesar de reconocer que se acercaron posiciones, advirtieron que se mantuvo una diferencia en el valor de tasación de los terrenos. Y es que el valor ofertado por los dueños se sustenta en informes que no están técnicamente validados por el Minvu en su rol de resguardo técnico del proceso. De igual forma, la principal observación técnica radica en la falta de ajustes para factores como el tamaño, ubicación y características técnicas de habilitación de los terrenos.
Esta tabla muestra una síntesis con las variaciones de precio que se trabajaron:
Como se aprecia, la diferencia de los valores entregados a la Comisión es de 0,22 uf/m2 y 0,4 uf/m2, lo que se traduce en más de 15 mil millones de pesos. La Secretaría de Estado propuso alternativas técnicamente justificadas para viabilizar un acuerdo sobre el precio, pero esto fue rechazado por los propietarios sin presentar otras opciones ni propuestas, lo que impidió avanzar hacia un valor o rango de consenso. Dicha propuesta era acceder a una nueva tasación del Minvu o del ente financista.
Sobre las condiciones fijadas por los propietarios para su venta, la Comisión Técnica en su informe revela que existen condiciones de borde fijadas por los propietarios que dificultan la adquisición en los términos propuestos. Estas dicen relación con la magnitud de la operación, ya que se trata de una superficie de terreno que alcanza 2.157.441,80 m2 (215 h), el cual, de acuerdo con los términos fijados en el protocolo de acuerdo “debe ser enajenado como una sola unidad en un solo acto”.
Otro de los problemas detectados pasa por el financiamiento, pues los dueños exigieron certezas respecto a que la operación sea financiada por Banco Estado. El Minvu ha planteado que hay un trabajo con dicha entidad para estructurar una solución de financiamiento, pero ello depende de la definición del precio de mercado. Al ser ésta una operación inédita y con complejidades, la estructuración del modelo "requiere tiempo y no sólo los poco más de cuatro meses que alcanzó a funcionar la comisión".
Acerca de la condición para que el Ministerio de Vivienda y Urbanismo entregue una garantía financiera para compensar económicamente a los propietarios –en caso de que la compra-venta no se haga efectiva– establecieron en el informe que "no existe habilitación legal para que el Minvu pueda concurrir de la forma requerida".
Esto, porque no existen subsidios habitacionales asociados a la compra-venta; porque la Corte ordenó el desalojo; porque el otorgamiento de las garantías señaladas operaría –en la práctica– como un seguro patrimonial en beneficio de privados; y porque, en caso de otorgarse y/o pagarse estas garantías, se comprometería patrimonio público para una finalidad no contemplada en la normativa vigente; y porque estas garantías deben ser obligatoriamente necesarias para el cumplimiento de los fines y obligaciones de los Serviu, situación que no concurre en la especie.
El informe de la Comisión Técnica sostiene en sus conclusiones que el proceso de adquisición del predio ha enfrentado obstáculos por las diferencias en las tasaciones y en las condiciones comerciales que exigen los representantes de los dueños, las que vuelven inviable la operación y, por lo mismo, han impedido llegar a consensos. Cabe hacer presente que los terrenos evaluados técnicamente en la Comisión corresponden a aquellos sobre los cuales existe orden de desalojo, conforme al siguiente detalle:
En su rol de garante técnico dentro del proceso, el Ministerio de Vivienda ha establecido que no está en condiciones de justificar técnicamente los requerimientos de precio y garantías exigidas por los propietarios, además de advertir que se han propuesto soluciones para disminuir las brechas, pero que estas no han sido aceptadas.
En paralelo, la cartera recordó que apoyó la organización de cooperativas y que se elaboraron estudios técnicos y propuestas de financiamiento, además de diseñar un marco institucional para abordar la problemática y proyectar la implementación de un plan maestro de urbanización y provisión de equipamiento. "Los avances alcanzados en estas líneas dan cuenta de que un modelo como el propuesto es viable".
De igual forma, los propietarios realizaron una última oferta por escrito directamente a la autoridad ministerial el 22 de agosto, realizada sobre la base de la tasación elaborada por Global Ingenieros Consultores (GIC), de 0,4 uf/m2 valor global:
Por último, el informe concluye señalando que, en caso de no llegar a acuerdo entre las partes, se sugiere que la orden de desalojo se mantenga suspendida durante tres meses, para implementarla adecuadamente, de manera razonable y paulatina, conforme a las reglas definidas por el Ministerio del Interior y la Delegación Presidencial.
PURANOTICIA
