Desarrollo Urbano del Minvu fija criterio sobre permisos de edificación y contradice interpretación de Seremi en Valparaíso

Un nuevo pronunciamiento de la División de Desarrollo Urbano (DDU) del Ministerio de Vivienda y Urbanismo (Minvu) establece un criterio que resulta especialmente relevante para la controversia que enfrenta a la Seremi de Vivienda de Valparaíso con la Dirección de Obras Municipales (DOM) de Viña del Mar: si en un predio ya se encuentran en ejecución las obras correspondientes a un permiso de edificación, como regla general no resulta procedente otorgar un nuevo permiso para el mismo terreno.

La definición está contenida en el Ordinario N°429, fechado el 7 de agosto y firmado por el jefe (s) de la División de Desarrollo Urbano, Sebastián Araus, quien responde una consulta realizada por la propia Seremi de Vivienda y Urbanismo de Valparaíso y aborda específicamente la aplicación de los artículos 116 y 119 de la Ley General de Urbanismo y Construcciones (LGUC), además de la vigencia de la Circular DDU 57, de 1999.

El pronunciamiento adquiere relevancia porque se conoce después de una disputa entre la autoridad regional y la DOM de Viña del Mar respecto de la interpretación de esa misma circular y de su aplicación a los permisos de reconstrucción en El Olivar.

La diferencia se produjo luego de que la bajada regional del Minvu sostuviera que la existencia de un permiso anterior, incluso con obras iniciadas, no constituía por sí sola un impedimento para otorgar un nuevo permiso de edificación. La DOM, en cambio, defendió la tesis de que una vez iniciada la ejecución de un proyecto ya no correspondía tramitar otro permiso para el mismo predio, debiendo canalizarse eventuales cambios mediante una modificación del proyecto existente.

De esta manera, la División de Desarrollo Urbano del Minvu establece expresamente que la regla general coincide con esta última interpretación.

DDU REAFIRMA CIRCULAR

El Ordinario N°429 comienza analizando la Circular Ord. N°1014, de 7 de octubre de 1999, conocida como DDU 57. Dicha circular establece que la Ley General de Urbanismo y Construcciones no impide que un propietario obtenga más de un permiso de edificación respecto de un mismo predio, con el objetivo de contar con distintas alternativas de desarrollo dentro de los plazos de vigencia de esos permisos.

Sin embargo, la DDU precisa que esa posibilidad no significa que los distintos proyectos puedan ejecutarse simultáneamente. El oficio señala que, antes del inicio de las obras, el propietario debe presentar ante la Dirección de Obras Municipales una declaración en la que determine cuál de los proyectos finalmente construirá, además de individualizar a los profesionales responsables.

"En otras palabras, lo que no se permite, conforme a lo señalado en la Circular, es la ejecución simultánea de las obras de dos o más permisos en un mismo predio", establece el documento al que pudo acceder Puranoticia.cl.

La División de Desarrollo Urbano agrega que esta instrucción "se encuentra plenamente vigente" y constituye, para estos efectos, la regla general.

INICIO DE OBRAS, UN PUNTO CLAVE

A partir de esa interpretación, la DDU aborda directamente la situación que había generado la consulta de la Seremi de Valparaíso, afirmando que, si en un terreno ya están en ejecución las obras correspondientes a un permiso de edificación, no resultaría procedente otorgar un nuevo permiso, salvo que se trate de una de las situaciones excepcionales contempladas por la propia LGUC.

La razón entregada por la DDU es que, una vez comenzada la construcción, ya se habría definido en los hechos cuál de los proyectos autorizados será finalmente ejecutado.

"Un segundo permiso cerraría la posibilidad de informar, a través de una declaración del propietario, cuál permiso es el que finalmente se construirá porque, en los hechos, dicha definición se habría hecho", explica el oficio.

Por ello, cuando no resulte aplicable la excepción prevista en el artículo 119 de la LGUC, las variantes o modificaciones del proyecto deberán tramitarse mediante una modificación de proyecto, de acuerdo lo indican los artículos 1.4.16 y 5.1.17 de la Ordenanza General de Urbanismo y Construcciones (OGUC).

EXCEPCIÓN INCORPORADA POR LEY

El pronunciamiento también precisa que esta regla tiene una excepción. Así, la DDU recuerda que el inciso final del artículo 119 de la LGUC, incorporado por la Ley N°21.718 y vigente desde el 14 de enero de 2025, permite excepcionalmente ejecutar de manera simultánea en un mismo predio obras de edificación aprobadas por la DOM mediante dos o más permisos de ampliación.

Importante es hacer presente que dicha posibilidad está restringida a establecimientos de salud, educacionales y deportivos, y los permisos deben ser de ampliación y estar patrocinados por distintos profesionales.

Por lo tanto, la División de Desarrollo Urbano del Ministerio de Vivienda recalca que se trata de una excepción específica y no de una autorización general para mantener o ejecutar dos proyectos distintos en un mismo terreno.

UNA ALTERNATIVA

El documento incorpora además una precisión que puede resultar relevante para propietarios que quieran reemplazar un proyecto que ya cuenta con autorización. La DDU señala que la normativa de urbanismo y construcciones no regula expresamente la renuncia a un permiso de construcción como forma de extinción del mismo.

Sin embargo, la entidad concluye que, al no existir una disposición legal que lo prohíba y considerando que el permiso constituye un acto administrativo favorable que incorpora a la esfera jurídica de su titular el derecho a edificar conforme a determinadas normas urbanísticas, el propietario puede renunciar a ese derecho y la renuncia debe ser presentada ante la Dirección de Obras Municipales que otorgó el permiso que, a su vez, tendrá que dejar constancia de ella en el expediente respectivo.

Una vez realizada la renuncia, las obras asociadas al permiso anterior no podrán continuar y tampoco podrá solicitarse respecto de ellas la correspondiente recepción definitiva. Solo después de aquello, según la División de Desarrollo Urbano del Minvu, el propietario quedará habilitado para solicitar un nuevo permiso de edificación, esta vez sometido a las normas vigentes que sean aplicables.

Otro hecho a señalar en base al documento es que el nuevo proyecto, además, puede ser distinto del anterior, e incluso puede incorporar antecedentes sobre eventuales demoliciones de obras relacionadas con el permiso al que se renunció.

DISPUTA EN VIÑA DEL MAR

El criterio fijado ahora por la DDU se conecta directamente con una controversia que durante julio enfrentó a la Seremi de Vivienda de Valparaíso con la DOM de Viña del Mar, a propósito de la reconstrucción de viviendas en El Olivar.

El conflicto se originó luego de que, mediante un oficio fechado el 9 de julio, la Seremi instruyera a la Dirección de Obras Municipales de la Ciudad Jardín a no rechazar solicitudes de permisos de reconstrucción únicamente por el hecho de que el terreno ya contara con un permiso anterior vigente o incluso con obras iniciadas.

La autoridad regional había sostenido que la Circular DDU 57 no establecía como condición para otorgar un segundo permiso que el permiso anterior no se encontrara en ejecución. De acuerdo con esa interpretación, la obligación del propietario de determinar cuál proyecto ejecutaría se relacionaba con una etapa posterior, vinculada al proceso de construcción.

La Seremi también argumentó que el otorgamiento de permisos de edificación constituye un procedimiento reglado y que las DOM no pueden imponer requisitos que no estén contemplados expresamente en la LGUC o en la OGUC.

A su vez, la Dirección de Obras Municipales de Viña del Mar respondió mediante el Ordinario N°665, de fecha 21 de julio, cuestionando la interpretación de la Seremi. Joan Saavedra, jefe de la DOM viñamarina, sostuvo que esa interpretación se contraponía con pronunciamientos anteriores de la propia División de Desarrollo Urbano.

Entre ellos mencionó los Ordinarios N°68, de febrero de 2026, y N°295, de mayo del mismo año, que, según la DOM, establecían que cuando las obras de un permiso ya se encuentran en ejecución no corresponde otorgar un segundo permiso para el mismo predio, salvo las situaciones excepcionales previstas en la normativa.

La DOM también sostuvo que los cambios al proyecto deben tramitarse mediante las herramientas de modificación contempladas en la OGUC y no a través de un nuevo permiso que genere una duplicidad de autorizaciones sobre un mismo proyecto y terreno. En ese contexto, el Municipio había solicitado que, si la DDU mantenía otra interpretación, ésta fuera formalizada mediante una instrucción de alcance nacional.

NUEVO ANTECEDENTE

El Ordinario N°429 de la DDU tampoco resuelve directamente la disputa por El Olivar ni declara ilegal la actuación de la Seremi de Valparaíso. Su importancia radica en que establece un criterio general sobre la misma cuestión jurídica que había enfrentado a ambas autoridades: qué ocurre cuando un predio ya cuenta con un permiso de edificación y las obras de ese permiso se encuentran en ejecución.

Y en ese punto, el pronunciamiento es claro: como regla general, no resulta procedente otorgar un nuevo permiso mientras las obras del permiso anterior están en ejecución. Si el propietario quiere cambiar de proyecto, deberá modificar el permiso existente o, si pretende abandonarlo para desarrollar uno nuevo, primero deberá renunciar al permiso anterior y detener las obras asociadas a éste.

De esta manera, el nuevo oficio de la División de Desarrollo Urbano entrega un antecedente posterior a la disputa de julio que coincide en lo sustancial con la posición defendida por la DOM de Viña del Mar, aunque no resuelve por sí mismo la legalidad de las actuaciones concretas adoptadas en la reconstrucción de El Olivar.

Así, la definición de la DDU podría adquirir especial relevancia si la controversia continúa ante instancias administrativas o judiciales, particularmente por tratarse del organismo del Minvu encargado de impartir instrucciones y fijar criterios en materia de desarrollo urbano y aplicación de la normativa de urbanismo y construcciones.

PURANOTICIA