Propietarios adquirieron el predio en cerro Centinela a un valor cercano a 0,04 UF/m2 ($1.347.360.000) mientras que la última oferta que presentaron en Comisión Técnica equivale a un valor 10,1 veces superior, diferencia que es una tasa de retorno acumulada de 8,4% real.
visitas
A tres semanas del fracaso de la Comisión Técnica constituida para mediar un acuerdo que evitara el desalojo de las 4.100 familias que viven en la megatoma de San Antonio, Puranoticia.cl pudo constatar el gran conflicto de fondo: la distancia entre lo que exigen los dueños del terreno en el cerro Centinela y lo que el Estado está dispuesto a pagar.
La disputa gira en torno al precio por metro cuadrado fijado por la Inmobiliaria y Constructora San Antonio S.A., que las autoridades califican como “inviable” para las cooperativas que conformaron los habitantes del paño en cuestión.
Desde la vereda institucional, desde el Ministerio de Vivienda y Urbanismo (Minvu) han señalado que las cifras propuestas por los dueños triplican las tasaciones oficiales encargadas por el Estado y que carecen de respaldo técnico o garantías financieras que permitan concretar una operación sostenible. En cambio, los propietarios argumentan que han realizado diversas rebajas al valor inicial, pero que no se les ha respondido sobre las condiciones del financiamiento ni quiénes serían los compradores.
El desencuentro ha escalado hasta un punto crítico: mientras las familias han llevado a cabo acciones –de la mano del Minvu– para constituir las cooperativas y adquirir de manera colectiva el terreno, desde la empresa ya procedieron ante la justicia para activar el desalojo de esta megatoma en el cerro Centinela. Pero, ¿qué hay detrás del fracaso de las negociaciones y los posteriores pasos de los dueños? Esta es la historia no contada:
Durante el año 1997, cuando el paño del cerro Centinela tenía una extensión de 255 hectáreas, es decir, una superficie mayor a la actual, que es de 215 hectáreas, se concretó su adquisición original. Esa referencia histórica cobra relevancia frente a la última oferta presentada por los propietarios en la Comisión Técnica, ya que permite dimensionar la evolución del terreno en casi tres décadas y el contraste entre su valor de compra de hace 28 años y el precio que hoy demandan para su venta.
En aquella oportunidad, el predio en la comuna de San Antonio fue adquirido a un valor cercano a las 0,04 unidades de fomento por metro cuadrado (UF/m2), mientras que la última oferta presentada por los actuales propietarios en la reciente Comisión Técnica equivale a un precio 10,1 veces superior. Al tratarse de cifras expresadas en unidades de fomento (UF), la comparación ya considera la variación inflacionaria, lo que evidencia el fuerte aumento real en el valor pretendido para la enajenación del paño.
Un análisis realizado por expertos en la materia –al que pudo acceder Puranoticia.cl– revela que esta diferencia es una tasa de retorno acumulada de 8,4% real, lo que parece elevada por diversos factores que a continuación pasaremos a detallar.
En primer lugar, se establece que "no se ha invertido mayormente en el predio", por tanto, se trata un retorno sólo por mantener un terreno. A modo de referencia, la rentabilidad acumulada real de las AFP en el mismo período es de 5,1% real anual.
El segundo factor analizado por los expertos dice relación a la mayor vulnerabilidad que presentan los habitantes de la comuna de San Antonio, al hacer el comparativo –según los datos tenidos a la vista– con otras ciudades del país y la región de Valparaíso.
Tomando en consideración también que durante los últimos años los proyectos inmobiliarios en la comuna porteña se han llevado a cabo con inversión pública, la consecuencia que queda es que "es difícil pensar que el terreno (del megacampamento) haya podido experimentar un alza de plusvalía mayor".
El siguiente cuadro muestra detalles de la adquisición de los propietarios el año 1997.
Y el siguiente cuadro hace una comparación con la solicitud actual de los dueños.
Vale indicar que la información sobre la compra del terreno viene de la copia del registro de propiedad, del año 1997, del Conservador de Bienes Raíces de San Antonio.
Ahora bien, para calcular el retorno anual real promedio de las Administradoras de Fondos de Pensiones se consideró el valor cuota del fondo C de las AFP, vigentes desde el 18 de febrero del año 1997 al 15 de septiembre del presente 2025. Ambos valores cuotas se llevaron a términos reales para calcular la rentabilidad real promedio.
También hay que tener en cuenta que se consideró el fondo C porque es el único vigente desde 1997, siendo Cuprum, Habitat, Plan Vital y Provida las únicas AFP que se mantienen desde su origen hasta nuestros días. De esta manera, al seleccionar sólo las que continúan, el análisis de expertos afirma que "puede que se esté teniendo un sesgo al alza y, por ende, que la comparación sea conservadora para nuestro argumento".
Frente a este escenario, la situación de la megatoma de San Antonio permanece en un limbo: las familias, que permanecen con el fantasma del desalojo a cuestas, se ven ahora atrapadas entre la exigencia económica de los propietarios y la limitada capacidad de intervención del Estado. Con los plazos judiciales avanzando y la presión por un desalojo inminente, la historia detrás del conflicto revela la magnitud de la brecha económica que hizo fracasar una mesa trabajada desde febrero desde este año por el Gobierno.
PURANOTICIA
