Editorial: La reforma que debería incluir Chile al evaluar créditos hipotecarios: reconocer a los buenos arrendatarios

Una nueva reforma alista el ministro Jorge Quiroz: se trata de la reforma al mercado de capitales. El proyecto es clave para la agenda económica del Gobierno de Kast y tiene como objetivo central recuperar la profundidad del mercado financiero chileno y facilitar el acceso a la vivienda, especialmente para las familias más jóvenes, buscando reparar el daño estructural dejado por los retiros de fondos de pensiones. En el fondo, la propuesta contempla que sea BancoEstado el que compre créditos hipotecarios a bancos y mutuales, lo que liberará liquidez para inyectar una mayor competencia y, por ende, bajar las tasas de interés.

Sin embargo, esto no soluciona el tema de fondo. La posibilidad de que una familia acceda a un crédito hipotecario muchas veces no depende de la tasa de interés, sino simplemente del acceso al crédito. Los sistemas financieros actuales, cada día más automatizados, no son capaces de analizar situaciones básicas que escapan a la mirada de los bancos. Por ejemplo: una persona que lleva cinco años arrendando y paga puntualmente su renta, ¿no sería un buen sujeto de crédito para un hipotecario?

Esta es una frustrante realidad. En Chile existen millones de arrendatarios que pagan puntualmente un arriendo costoso mes a mes; sin embargo, el sistema financiero tradicional no reconoce ese comportamiento como prueba de capacidad de pago. Según diversas miradas internacionales, Chile es considerado un país con una cultura de pago de arriendos altamente exigente y rigurosa, destacando en América Latina por sus estrictos mecanismos de control de puntualidad.

Mientras que en la mayoría de los países de la región el dato de que los buenos arrendatarios podrían ser excelentes pagadores hipotecarios sigue siendo "invisible" para los bancos, las economías desarrolladas han creado modelos para usar el historial de alquiler como un puente directo hacia la vivienda propia.

En Estados Unidos, por ejemplo, las agencias que respaldan la mayoría de las hipotecas del país permiten a los bancos revisar de forma automatizada los extractos bancarios del solicitante. Si se detectan entre 12 y 24 meses de pagos consecutivos de arriendo, el sistema califica de mejor manera al cliente, permitiendo que personas que antes eran rechazadas obtengan la aprobación de un crédito.

En el mercado británico, plataformas validadas por las autoridades permiten reportar de forma directa el pago del alquiler al historial de las agencias crediticias. Además, si un banco duda de la asequibilidad del cliente, un historial limpio de más de 12 meses pagando un arriendo equivalente o superior al dividendo proyectado sirve como argumento de peso para flexibilizar la aprobación.

En España, a través de la integración de bases de datos de vivienda y empresas de análisis crediticio, los arrendatarios pueden solicitar "certificados de solvencia e historial de pago", los cuales operan como un aval reputacional ante las entidades bancarias al momento de evaluar el riesgo de una operación de este tipo.

Hoy Chile cuenta con buenos arrendatarios que muchas veces no logran la aprobación bancaria. Flexibilizar los criterios para lograr una perspectiva distinta por parte de la entidad financiera —avalada quizás por el propio Estado— daría un gran impulso al mercado. ¿Por qué no incorporarlo en esta reforma al mercado de capitales? Veamos si existe la voluntad en el Congreso para mirar la realidad de la calle de una mejor manera, más allá de un frío esquema financiero que hoy no ayuda a acceder a la casa propia.